Wchodząca w życie 2 stycznia 2022 roku ustawa zakłada budowę domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² bez pozwolenia. Nowe zasady wprowadziły sporo kontrowersji — z jednej strony brak formalności satysfakcjonuje osoby planujące budowę niewielkiego domu, z kolei z drugiej może to rodzić wątpliwości związane z bezpieczeństwem takiego budownictwa. W poniższym wpisie przedstawimy ogólne założenia ustawy, przeanalizujemy ich sens, a także odpowiemy na najbardziej nurtujące pytania.
„Domy bez formalności” — podstawowe założenia programu
Na początku warto przytoczyć podstawę prawną, którą będziemy analizować: „Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz.U. 2021 poz. 1986” — opublikowano ją 2 listopada 2021 roku i według Dziennika Ustaw wchodzi w życie 2 miesiące po jej ogłoszeniu.
Według założeń ustawa ma uprościć całą procedurę budowy niewielkich domów jednorodzinnych do tego stopnia, że właściciele będą mogli stawiać je bez pozwolenia na budowę, a wyłącznie na zgłoszenie. Zasady mogą przypominać obowiązujące przepisy dot. budowy domów o powierzchni zabudowy do 35 m² — również wymaga się, by był to maksymalnie jeden budynek na 500 m² działki, choć niektóre kwestie wyglądają inaczej.
Aby wpisać się w zasady programu, właściciel musi zbudować budynek, który:
– posiada maksymalnie dwie kondygnacje (poddasze użytkowe traktowane jest także jako kondygnacja),
– przeznaczony jest wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe (do tego zagadnienia wrócimy poniżej),
– ma powierzchnię zabudowy zajmującą nie więcej niż 70 m² z poddaszem, z kolei powierzchnię użytkową maksymalnie 90 m²,
– jest budynkiem wolnostojącym i w całości mieści się na działce (wyłącznie jeden na 500 m² powierzchni działki),
– jest zaprojektowany zgodnie z obowiązującymi przepisami i spełnia wymagania techniczno-budowlane.
Brak pozwolenia na budowę — czy to bezpieczne?
Jednym z podstawowych powodów, przez które wielu osobom nie przypadła do gustu nowa ustawa, jest bezpieczeństwo. Brak konieczności zatrudnienia kierownika budowy i zrezygnowanie z nadzoru budowlanego może sprawić, że większość budynków będzie wykonana niesolidnie bądź niezgodnie z projektem. Architekci dodatkowo negują pomysł ze względu na upublicznienie kilkudziesięciu projektów do zakupu za symboliczną złotówkę — właściciel może wybrać z bazy danych gotowy, odgórnie zatwierdzony projekt, za który zapłaci tylko 1 zł. W efekcie powstanie wiele chaotycznych i niekontrolowanych przez nikogo „samoróbek”. Lepszym wyborem jest faktyczne wynajęcie projektanta.
Domki z drewna / rekreacyjne — jak dotknie je ustawa?
Kwestia domków letniskowych jest cały czas w formie projektów, choć wprowadzone zmiany w ustawie uwzględniły, by ich powierzchnię zabudowy również powiększyć z 35 m² do maksymalnie 70 m². Z kolei jeśli chodzi o domy drewniane — tutaj także wymienić można pozytywy. Po wejściu w życie programu właściciel ma możliwość zaprojektowania domu z bali do 70 m² bez pozwolenia na budowę, jeśli ten będzie zgodny z założeniami ustawy.
Ciekawostką jest, że o ile stawiane zgodnie z programem domy muszą być przeznaczone na własne potrzeby mieszkaniowe, o tyle ustawa w żaden sposób nie reguluje warunków zbycia, sprzedaży ani wynajmu takich budynków. Można więc rozumieć to tak, że postawionego „bez formalności” domu nie trzeba projektować wyłącznie po to, by mieszkać w nim całe życie — w przyszłości może on być wynajmowany.
Słowem podsumowania… — ustawa ma swoje plusy i minusy, jeśli chodzi o swobodę w tworzeniu domów zgodnie z programem. Architekci i inżynierowie nie bez powodu negują ustawę, gdyż mają w tym sporo racji. Lecz dla osób chcących wciąż korzystać z usług profesjonalnych projektantów i producentów, możliwość budowy domu o takim metrażu bez zbędnych formalności z pewnością jest satysfakcjonująca. Wizja znacznie większego, stworzonego według własnego pomysłu domu z bali, który może stać się dobrą inwestycją, to zdecydowanie jedna z zalet.
